[PT-BR] Comentários sobre a Polêmica "Imóveis X Investimentos"

[PT-BR] Comentários sobre a Polêmica "Imóveis X Investimentos"

Fala galera, beleza?

A discussão sobre se imóveis são um bom investimento é, basicamente, infinita. Provavelmente, deve ser o assunto mais discutido na "finansfera" e , no final das contas, nunca chega em lugar nenhum. Quem gosta de imóvel continua com imóvel, e quem gosta de investimentos financeiros fica com os investimentos financeiros.

Vou dar alguns pitacos pessoais sobre essa polêmica.

Imóveis Aparecem Publicamente

Acabamos com uma ilusão de que os imóveis são investimentos melhores do que os demais pois eles são visiveis publicamente, gerando efeitos sociais.

É muito difícil alguém "esconder" que é um investidor imobiliário de sucesso: todo mundo sabe que o Seu Joaquim é dono de metade dos apartamentos de um prédio e que ele "tá ganhando uma grana" com eles. Ele tem inquilinos que falam sobre o assunto, ele vai fisicamente na imobiliária resolver as coisas, ele vai no cartório assinar a papelada, e por aí vai.

Por outro lado, investimentos financeiros são, normalmente, mantidos na esfera privada. Ninguém sai por aí falando que ganhou uma fortuna comprando ações de uma empresa, ou que seus milhões investidos em Tesouro Direto valorizou 50% em 1 ano por conta da curva de juros.

Então, no final das contas, terminamos com uma tendência de supervalorizar os investidores imobiliários (pois vemos o resultado no mundo real), enquanto os investidores financeiros permanecem socialmente escondidos.

Imobilização Auxilia no Acúmulo de Riqueza

Dinheiro na mão é vendaval, como dizem por aí.

É complicadíssimo, em termos psicológicos, manter investimentos líquidos no longuíssimo prazo: ações, títulos de renda fixa, fundos imobiliários, etc. Quando eles caem um pouco, queremos vender pra salvar nosso rico dinheirinho; quando eles sobem um pouco, queremos liquidar e torrar a grana.

Por outro lado, imóveis tem baixíssima liquidez e, portanto, "obrigam" o sujeito a investir no longo prazo. Todo mundo sabe que ficar vendendo e comprando imóveis no curto prazo é uma ideia horrível (taxas de corretagem, taxas de cartório, etc.), e a baixa liquidez evita vender o troço correndo por impulso.

Só de deixar o dinheiro parado lá no imóvel, o sujeito vai acabar "ficando rico", seja pelo mero acúmulo de riqueza ao longo do tempo, seja pela existência de um retorno real no investimento. Já o outro, que investiu em PETR4 lá na década de 90, vendeu tudo em 2003 pra comprar uma Ford Ranger 4x4 topzera.

Além disso, a iliquidez imobiliária tem um efeito secundário: os imóveis não tem preços definidos a mercado de maneira clara. É muito difícil, ou impossível, determinar exatamente o preço de um imóvel. Isso cria uma ilusão para os proprietários, que não percebem que seu imóvel desvalorizou e, portanto, não saem por aí querendo vender toda hora que o preço do seu imóvel cai um pouco: afinal de contas, ele nem fica sabendo que houve uma desvalorização.

Essa percepção do preço do imóvel nos leva a outro ponto.

Ilusão Monetária e Inflação

O investidor financeiro normalmente está ciente dos efeitos inflacionários e de outras alternativas de investimento, pois está sempre comparando o retorno dos seus investimentos com zilhões de índices: IPCA, CDI, SELIC, IBOV, IVVB11, etc.

Esse cara sempre sabe exatamente quanto seu investimento vale, e quanto ele valeria se tivesse investido na alternativa: tudo tem data e dados específicos. Ele compara, e acaba tendo uma percepção mais realista de quanto ele ganhou ou perdeu.

Já o investidor imobiliário, em especial o pequeno investidor individual (aquele seu tio que comprou uns imóvel por aí), usualmente não faz essas contas. Se valorizou, tá bão.

O sujeito comprou a casinha por 50 mil reais lá em 1995 e, mês passado, vendeu por 1 milhões: meu Deus, que negócião da China, retorno de 2.000%! Não tem como negar que foi um investimento maravilhoso, correto?

Mas, se tivessemos investido 50 mil na taxa SELIC, hoje teríamos 3 milhões no bolso. Aquele retorno de 2.000% não tá mais tão legal agora...

E, só de inflação, tivemos mais de 900% nesse período, pegando o índice IGPM de 01/1995 até 10/2023. Ou seja, o retorno milagroso de 2.000% do imóvel, na verdade, foi de 222%, o que dá, em 28 anos, um retorno real bem chinfrimzinho de 2.9% ao ano.

Incorporação Invisível de Trabalho e Esforço

Esse ponto é extremamente polêmico, e acaba gerando uma confusão gigante ao comparar retornos entre imóveis e investimentos financeiros.

Uma coisa é o retorno do investimento em si, do dinheiro investido. Seja ao comprar ações de uma empresa, ao investir em títulos públicos, ao comprar um imóvel, ou ao abrir uma pet shop e imobilizar a grana nos ativos e no estoque. Você vai ter um retorno desse investimento, do dinheiro que você deixou de investir em outro lugar pra investir ali.

Outra coisa, que não tem relação com o primeiro ponto, é o valor do seu trabalho e do seu esforço. Horas de trabalho, preocupação, estudos, tudo isso tem seu valor, que independe do dinheiro investido ou que deixou de ser investido.

Você pode ter valor do seu trabalho sem investimento financeiro (trabalhando para alguém, sendo empregado, prestando serviços, etc.), ou pode ter valor do seu trabalho com investimento financeiro (trabalhando pra valorizar seu próprio capital).

Ao fazer um investimento financeiro, quase não há trabalho/esforço: escolhemos o título de renda fixa que paga mais % do CDI, e é basicamente isso: tchau, muito obrigado, foi um prazer, e nos vemos no dia do vencimento. Não há incorporação do valor de trabalho: tudo é rentabilidade do investimento.

Ao comprar um imóvel, na grande maioria dos casos, há obrigatoriamente a incorporação de trabalho e esforço no valor do imóvel: administramos a realização de uma reforma (escolhemos e contratamos mão-de-obra, verificamos o preço dos materiais, passamos no imóvel várias vezes pra ver se o trabalho tá sendo bem feito), pesquisamos de antemão o valor do imóvel para vender ou alugar, resolvemos pepinos com eventuais inquilinos (alugueis atrasados, falta de pagamento de IPTU, processos judiciais), resolvemos pepinos com eventuais imobiliárias (repasses errados, bagunça na papelada), e por aí vai.

Tudo isso dá trabalho. Tudo isso exige tempo. Tudo isso exige esforço. E todo esse trabalho, tempo e esforço tem um valor, que se incorpora no valor do imóvel.

Para conseguir avaliar o retorno exclusivamente do investimento em um imóvel, precisariamos pensar em uma situação hipotética em que o proprietário não fizesse nenhum esforço por conta própria: tudo seria administrado pela imobiliária, eventuais problemas seriam resolvidos integralmente pela mão-de-obra indicada pela imobiliária (que compraria o que quisesse e indicaria o preço que desse na telha), o corretor venderia o imóvel pelo preço que entendesse ser o correto e determinaria por conta própria o valor do aluguel, e por aí vai. O proprietário apenas receberia a grana e não faria nenhum esforço por conta própria.

Sabemos que quase ninguém faz isso na prática, pois a rentabilidade iria pro buraco pelo fato de que todo mundo nessa cadeia decisória iria passar a perna no proprietário.

Então, no final das contas, é natural que o investimento imobiliário acabe com uma rentabilidade maior do que os demais investimentos, visto que ele exige trabalho por parte do proprietário, trabalho esse que vai sendo incorporado no valor do imóvel.

Já tá muito grande

Eu tinha anotado outros pontos, mas o post já tá gigante. Ninguém tem saco de ler tudo isso de uma vez só, e nem eu de escrever tudo numa sentada.

Vou deixar pra uma parte 2 os seguintes assuntos: acessibilidade do investimento imobiliário no mundo pré-internet; ilusão de controle sobre os fatores que levam a valorização imobiliária, fim do processo de urbanização e boom demográfico, e que o maior risco do mercado imobiliário exige um maior retorno esperado.

Obrigado por ler esse post, e até a próxima!

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